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晉裕發表樓市展望
2019年09月18日

晉裕集團發表最新《香港樓市展望報告》,探討2019至2022年香港的樓市走勢,預料香港整體對樓宇的需求仍然大於供應,樓市將維持上升趨勢,然而住宅供求失衡情況亦會有所改善,未來四年的升幅將有所放緩。晉裕報告同時指出,隨著人口結構轉變,上車戶型(如開放式、一房戶)的承接購買力將減弱,就投資角度而言或不及符合改善型住屋需求的中型及大型單位(如兩房戶及三房戶)。

該行投資分析師黃子燊先生表示:「根據我們分析,過去十四年間,廣大適齡首次置業人口支撐了上車盤的需求。而在現今情況下,以往的首置需求將產生換樓需要,並轉化為『改善型住屋需求』,並支撐起符合『改善型住屋需求』的戶型的需求,投資價值亦相對較高。面對樓市升勢或有所放緩,投資者可關注中型及大型單位,尤其是位處於市區的兩房或三房戶型,透過換樓增值財富。」

除了在樓市中換馬,在現今低息環境下,加按套現投資亦為創造財富的好方法,透過投資於收益率較高的資產來套取息差,賺取額外的「被動收入」。投資者可選一些價格相對穩定的派息投資產品,如債券、債券基金、房地產信託及高息股等來收息。而這些資產中又以債券及債券基金最受歡迎,因兩者均具有較為穩定的派息特性之餘,價格波動性亦相較股票為低,符合按樓套息的要求,為投資首選。

晉裕集團投資策略師陳俊業先生表示:「近年環球樓價高企,加上低利率環境預期持續,造就加按金額增加及利息支出減少,令套息操作得以受惠。加按套現可把投資者平常不以為然的隱藏資金像法術一樣變出來,不論是用於投資或買樓,均可以帶來更大財富增值機會。」

陳俊業指出,以目前本港參考按揭利率2.625%計,420萬元按揭金額,分30年攤還,每月供款僅為$16,869。假若全筆420萬元按揭金額用作投資,而每年平均總投資回報能達到6%,每月平均$21,000的投資回報足以支付其按揭供款,加上按揭供款包含本金部分,意味實際淨收入將更大,估算每月套利空間能夠達到逾萬港元。

陳續指,目前市面上有不少投資工具,但他認為債券及債券基金用作按揭套息操作更為理想,因為兩者皆具有更為穩定的派息與價格穩定特性。如投資金額高於400萬港元,其一個方案可考慮分散於值債及債券基金,相反,資金低於400萬的可考慮分散於1-2隻地區分散性的債基。陳表示,現時市場上均有不少直債或債基,其每年平均派息率或總回報,均能達到6%以上,足以應付低息環境下的按揭供款,從而達致被動收入的組成。

此外,陳俊業不忘提醒注意當中可能出現的風險,套息操作相關的:包括按揭息率上升、利息收入、手續費問題及資金流動性風險;本金與按揭相關的:包括資產價格波動、不保本或違約、按揭成數變動以及通脹風險。

市場展望方面,陳俊業預期環球兩大趨勢將仍會持續,包括環球經濟增長放緩以及低利率環境。在環球經濟增長持續放緩的趨勢下,陳俊業認為投資評級債券的表現或會優於高收益債券,投資者以投資評級債券作為套息工具可能更為理想。此外,陳俊業預期環球低利率環境將會持續,為按揭套息操作環境帶來理想空間,而利率若果進一步走低也會利好債券價格,使按揭套息操作出現「財息兩收」情況。