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施羅德: 本年環球城市將會受惠於科技變革
2019年02月14日

施羅德環球地產證券聯席主管Hugo Machin及Tom Walker認為,2018年為「適度增長」的一年:沒有過熱或過冷。雖然環球大事似乎很重要,但我們認為需求的變化將對市場產生更大的長遠影響。

團隊指工業革命是一個轉捩點,科技的進步使大衆的生活發生根本性改變。在維多利亞時期,西方經濟體系由農業型轉為製造型。我們認為目前的科技發展速度與此相似。科技的變革及去中介化能力意味著目前的經濟增長將由製造型轉向知識型。簡而言之,實現構思的價值較高;而製造業的價值較低,並且將更加自動化。將構思實現是城市的最大優勢;人群聚集有助促進構思的生成及分享。這就是為什麼城市變得如此重要,以及為什麼某些城市憑著其規模、文化及教育實力脫穎而出的原因。

團隊發現需求正在向兩方面轉移。首先,轉向最高價值經濟體系的城市;其次,轉向這些城市中的某些土地。我們認為城市的重要性取決於城市土地用途的需求變化,反映了更廣泛的變革趨勢。

土地是一種經濟工具,而土地用途是由經濟需求所決定。土地需求的改變已對市場領域帶來變革,並產生明確的贏家與輸家。最明顯的例子是零售市場的變革,這導致許多實體店倒閉,但卻為毗鄰城市的倉庫帶來巨大需求。

隨著商品供應(特別是服裝)幾乎全面轉為網上銷售,我們認為對零售業的需求將會繼續減少。同樣道理,串流媒體巨企不斷擴大市場佔有率,對戲院造成影響。而「簡便餐飲」供應過剩亦影響餐廳的盈利能力。因此,這些曾被寄予厚望的休閒板塊亦表現低迷。