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工廈改住房投資成本不輕
2018年10月19日

  上星期筆者在本欄談到特首林鄭月娥在其第二份施政報告中舊議重提,決定重啟免補地價的工廈活化計劃,並容許改建為過渡性房屋,乃務實之舉。因這既可以紓緩「屋荒」壓力,又可以讓舊工廈多了一個出路選擇,還可籍此把愈來愈失控的「劏房」問題納入規管,可謂一舉多得。

  不過,能夠吸引多少工廈參與,卻是一個問題。事關工廈活化計劃,曾於二○一○年推出過,原本期限三年,後來一延再延,延到二○一六年三月底才結束,結果全港一千四百多幢工廈,批出可以改裝整幢舊工廈及重建的申請合共只有一百二十多宗,所佔不足一成。主要原因,是活化計劃規定必須全幢改建,不能局部改建,單一業權的工廈便容易合資格申請,但本港工廈大部分均是業權分散的,很難符合申請資格,所以有逾九成工廈原封未動。

  今次重啟活化計劃對比上一次,誘因方面有所增加,包括可以提高兩成地積比率,政府用意明顯是希望可吸引多些工廈參與活化。事關香港土地是極為珍貴的資源,特別是市區「熟地」,必須非常珍惜,能減少消耗便最好減少,以留作最需要之用,若然能通過工廈活化這些私人土地資源來增加商業及小型房屋的供應,政府便可騰出多些公共土地資源來規劃發展,可謂兩全其美。

  有一現象值得留意,就是重啟活化政策提出後,各界反應相當正面,沒有「官商勾結」的帽子亂飛,反映出大家都明白活化工廈屬善用資源,對整體社會有好處。事實上,人們應擔心的,並非政府有否明益工廈業主,而是有多少工廈業主肯申請活化,尤其願意改建成過渡性房屋的。

  須知道,把工廈改建成住房的工程費用,不會比改建酒店為低,就算政府容許可以不設獨立廚房和放寬「採光」要求,但水電廁設施都要家家獨立,工程較繁複;還有,業主要現有租客全部約滿遷走後才能動工,工程動輒要一、兩年時間,這段期間業主除了要付出龐大工程費用,而且沒有租金收入,這些都是投資成本。

  此外,工廈改建的房屋,租金和收租年期都將受到政府規限,對工廈業主來說,莫說賺大錢,將來所收的租金能否扺銷投資成本,已是一個疑問,需要等政府的政策進一步細化,有了具體指引,才有數得計。

  香港經貿商會會長

  李秀恒