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【基金會客室】聯博看好美國房產市場
2019年04月01日

  聯博固定收益執行總監及資深投資策略師梁文偉指出,雖然市場憂慮美國股債市場升勢已近周期尾聲,但美國房地產市場現時仍處於周期的中段,加上自2008年金融海嘯之後當地信貸制度已有改善,現時抵押證券具防守抗震能力,投資者可藉此分散風險。記者 梁宇碩

  美國聯儲局日前議息後表明,今年應不再加息,梁文偉料今明兩年都不會有加息機會,但認為美國經濟增長前景依然穩固,通脹應穩步向上,相信可以對按揭收益帶來利好作用。去年,整體股債市場回報欠佳,但在信用風險移轉證券(Credit Risk Transfer Securities, CRTS)方面的投資表現卻未有受壓。

  美房產市場穩步上揚

  聯博投資團隊看好美國房地產市場。梁文偉指,美國樓市在過去12個月上升約6%,預計未來12個月將再升2%至3%。美國樓市受經濟增長強勁及勞動力市場向好推動,置業負擔已恢復正常水平。美國2月份失業率為3.8%,數據仍處低水平;工資增長按月升0.4%,按年則升3.4%,是2009年4月以來最大升幅。看好美國就業市場發展持續正面,更多美國民眾能夠找到工作,並有能力置業。

  波動性低 仍未見頂

  他指出,美國樓市的上一個高峰期是在2006年,雖然樓價已累積不少升幅,但仍未回到頂端水平,所以預期還有上升空間。另外,不少投資者擔心,萬一美國經濟陷入衰退,將對當地樓市造成嚴重打擊。梁文偉則表示,美國樓市較少受國際油價升跌、環球貿易角力或地緣政治因素所左右,故波動性一般會較低。同時,美國信貸擔保制度已有所強化,對信貸人的要求提高,令違約風險降低。雖然美國消費市道強勁,消費者較偏好網上購物,令電子商貿的增長勢頭強於傳統零售行業。但有關現象間接對一些以零售商戶為主要租金收入的商場構成業務壓力,不過,梁文偉指,雖然美國國內商場倒閉的情況有可能發生,但有關風險仍低,現時相關資產的估值仍吸引及具投資價值。

  美債信貸穩健 違約率料低企

  根據晨星資料顯示,截至2019年3月28日,聯博按揭收益基金 AA USD Inc年初至今回報2.13%,過去3年年度化收益率為5.8%。該基金的投資地集中在美國。截至今年2月底,基金5大投資項目依次為美國長期國庫券(3.19%)、美國短期國庫券(2.87%)、聯邦全國按揭協會Series 2019(2.04%)、聯邦全國按揭協會Connecticut Avenue Securities Series 2016-C05, Class 2M2 (1.6%)、聯邦住宅貸款按揭公司Structured Agency Credit Risk Debt Notes Series 2016-DNA2, Class M3(1.56%)。

  外界普遍認為抵押證券投資的最大風險乃借貸申請人的信用背景,梁文偉指,以往美國的信貸制度較為寬鬆,大規模發行了一批「Ninja貸款」,意思是指貸款予一些沒有收入(No Income)、沒有工作(No Job)及沒有資產(No Assets)的人士,但在10年前調整信貸制度後,現時房地美及房利美的財務狀況穩健,預期債券違約率將於未來10年內會保持在相當低的水平。